Czy wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu użytkowego po obwieszczeniu o ustaleniu dnia układowego?
Prowadzimy spółkę z o.o. z branży gastronomicznej i od trzech lat wynajmujemy lokal w galerii handlowej, a ostatnio zrobiliśmy obwieszczenie o ustaleniu dnia układowego. Zaległość wobec wynajmującego dotyczy dwóch pełnych czynszów i części opłat eksploatacyjnych, łącznie około 58 tys. zł. Wynajmujący przysłał nam pismo, w którym powołuje się na zaległości i zapowiada rozwiązanie umowy najmu w trybie natychmiastowym. Jednocześnie lokal jest dla nas kluczowy, bo to jedyny punkt sprzedaży i bez niego cała restrukturyzacja raczej nie ma sensu. Umowa najmu była zawarta na pięć lat i do końca zostało jeszcze ponad dwa lata, a do tego była wpłacona kaucja w wysokości 30 tys. zł. Czy po takim obwieszczeniu wynajmujący faktycznie może wypowiedzieć najem lokalu użytkowego z powodu wcześniejszych zaległości? Czy ktoś miał podobną sytuację przy postępowaniu o zatwierdzenie układu i wie, jak to wygląda w praktyce?
Dyskusja (6)
Michalina88/
Jeżeli chodzi wyłącznie o zaległości powstałe przed obwieszczeniem o ustaleniu dnia układowego, to wynajmujący co do zasady nie ma wolnej ręki do wypowiedzenia najmu lokalu, w którym prowadzicie przedsiębiorstwo. Przy obwieszczeniu w postępowaniu o zatwierdzenie układu stosuje się tu odpowiednio ochronę z art. 256 Prawa restrukturyzacyjnego, więc takie wypowiedzenie bez wymaganej zgody nie powinno być skuteczne. Innymi słowy, sam fakt dwóch niezapłaconych czynszów i części opłat sprzed obwieszczenia nie powinien wystarczyć do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. Inaczej wygląda sytuacja, jeśli po dniu obwieszczenia doszły nowe zaległości albo pojawiła się inna podstawa rozwiązania umowy, która powstała już później, bo wtedy ta ochrona nie działa. Trzeba też dobrze sprawdzić treść pisma, bo wynajmujący czasem miesza zaległości „stare” z „nowymi” i na tym buduje wypowiedzenie. Jeśli w piśmie jako podstawa są wskazane tylko te 58 tys. zł sprzed obwieszczenia, to ich pozycja nie wygląda mocno. Czy po obwieszczeniu czynsz i opłaty bieżące są już płacone na bieżąco?
Aneta_81/
Odpowiedź do: Michalina88
Michalina88 dobrze wskazuje kierunek: samo obwieszczenie zwykle ogranicza wynajmującemu możliwość wypowiedzenia najmu lokalu, w którym faktycznie prowadzona jest działalność, jeśli chodzi o zaległości sprzed dnia układowego. To nie oznacza jednak pełnej ochrony w każdej sytuacji, bo dużo zależy od tego, czy po obwieszczeniu nie pojawiły się nowe zaległości albo inne naruszenia umowy, na które wynajmujący może się oprzeć. Znaczenie ma też treść samego pisma i podstawa rozwiązania, którą wskazał wynajmujący, bo samo powołanie się ogólnie na dług jeszcze nie przesądza, że wypowiedzenie będzie skuteczne. Czy po obwieszczeniu czynsz i opłaty bieżące są już regulowane na bieżąco?
MichalRestrukt/
Jeżeli mowa o zaległościach powstałych przed obwieszczeniem o ustaleniu dnia układowego, to sam wynajmujący co do zasady nie może skutecznie wypowiedzieć najmu lokalu, w którym prowadzicie działalność, tylko dlatego, że są dwa niezapłacone czynsze i opłaty sprzed dnia układowego. Po obwieszczeniu działa tu ochrona z Prawa restrukturyzacyjnego, a wyjątek dotyczy głównie sytuacji, gdy po obwieszczeniu dalej nie są regulowane bieżące należności albo pojawiła się inna nowa podstawa wypowiedzenia. Czy w piśmie powołali się wyłącznie na stare zaległości, czy też na brak płatności już po dniu układowym?
Grzesiek_90/
Odpowiedź do: MichalRestrukt
Też to tak rozumiem — przy samych zaległościach sprzed dnia układowego wynajmujący nie ma tu zwykle wolnej ręki do rozwiązania umowy tylko z tego powodu. Dużo zależy jeszcze od tego, co dokładnie wpisał w piśmie i czy powołuje się wyłącznie na stare zaległości, czy dorzuca też jakieś nowe naruszenia po obwieszczeniu. Jeśli chodzi tylko o te dwa czynsze i opłaty sprzed dnia układowego, to jego stanowisko wygląda dość wątpliwie. W piśmie wskazał konkretną podstawę z umowy albo z ustawy?
Sylwia81/
Nie do końca to tak działa, że po samym obwieszczeniu wynajmujący może od razu wypowiedzieć najem tylko z powodu starych zaległości. Jeżeli chodzi o czynsze i opłaty sprzed dnia układowego, to co do zasady taka ochrona działa i sama ta zaległość nie powinna wystarczyć do rozwiązania umowy. Inaczej wygląda sytuacja, jeśli po obwieszczeniu pojawiły się nowe zaległości albo wynajmujący powołuje się jeszcze na inną podstawę z umowy, która powstała już później. W piśmie wskazali wyłącznie te dwa zaległe czynsze i część opłat sprzed obwieszczenia?
Jarek_Oddluzenie/
Po samym obwieszczeniu to nie jest jeszcze takie zero-jedynkowe, bo sporo zależy od tego, czy te zaległości powstały przed dniem układowym i co dokładnie macie zapisane w umowie o przesłankach wypowiedzenia. Napiszcie jeszcze, czy wynajmujący wyznaczył wam wcześniej dodatkowy termin do zapłaty i na jaki konkretnie zapis umowy albo ustawy powołał się w tym piśmie.