Kaucja z umowy najmu magazynu a restrukturyzacja sp. z o.o. — jak to się rozlicza?
Jestem w trakcie przygotowań do otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego dla sp. z o.o. i mam problem z najmem magazynu. Mamy zaległość w czynszu za ostatnie dwa miesiące, a wynajmujący naciska na natychmiastową spłatę i grozi wypowiedzeniem umowy. Przy podpisaniu umowy wpłaciliśmy kaucję równą trzymiesięcznemu czynszowi i do tej pory normalnie korzystamy z lokalu. Czy w restrukturyzacji kaucja z najmu jest traktowana jako coś do odzyskania, czy wynajmujący może ją zatrzymać albo rozliczyć z zaległościami w trakcie postępowania? Czy ma znaczenie, czy kaucja była wpłacona gotówką, czy jako gwarancja bankowa? Czy ma znaczenie, czy wynajmujący wysłał już formalne wypowiedzenie, czy na razie tylko wezwania do zapłaty?
Dyskusja (6)
Iwona_Oddluzenie/
Zwykle kaucja nie jest „z góry” czynszem, tylko zabezpieczeniem i formalnie dalej jest Wasza, a wynajmujący trzyma ją na wypadek swoich roszczeń. Jeśli umowa dopuszcza zaliczenie kaucji na zaległy czynsz, to czasem robi się to porozumieniem, ale przy otwarciu restrukturyzacji wchodzą ograniczenia co do potrąceń/rozliczeń i wynajmujący nie zawsze może sobie jednostronnie „wziąć z kaucji” zaległości sprzed otwarcia. Co do wypowiedzenia, w restrukturyzacji często da się czasowo zablokować ruchy wierzycieli, ale to zależy od trybu postępowania i tego, czy zaległość dotyczy okresu sprzed czy po otwarciu. Jaki tryb restrukturyzacji planujecie (Układ w PPU, przyspieszone, układowe czy sanacja)?
HalinaKomornik/
Odpowiedź do: Iwona_Oddluzenie
Też mam podobne doświadczenie jak pisze Iwona – u nas wynajmujący od razu próbował „przepiąć” kaucję na zaległy czynsz, a księgowo i w papierach to jednak wychodziło jako zabezpieczenie, nie czynsz zapłacony z góry. Finalnie dało się to ogarnąć tylko wtedy, gdy w umowie była jasna furtka na zaliczenie kaucji i poszło to porozumieniem na piśmie, bo inaczej każda strona mówiła co innego. W realu wynajmujący często i tak patrzy prosto: są dwa miesiące tyłu, to straszy wypowiedzeniem, a kaucję traktuje jak swoją „poduszkę”, tylko że formalnie to nie jest takie proste. Po otwarciu restrukturyzacji u nas zrobiło się jeszcze bardziej sztywno, bo każdy ruch wokół rozliczeń miał znaczenie i wynajmujący zaczął się bać, że zostanie z niczym, więc tym bardziej naciskał na natychmiastową wpłatę. Z drugiej strony sama kaucja nie działała jak magiczna tarcza przed wypowiedzeniem, jeśli były zaległości i umowa dawała mu taką możliwość. Najbardziej pomogło, że szybko usiedliśmy do rozmowy i spisaliśmy, co dokładnie z kaucją i od kiedy uznają zaległość za pokrytą (albo nie). Macie w umowie wprost zapis, że kaucja może być zaliczona na czynsz w trakcie trwania najmu, czy tylko na koniec po rozliczeniu?
Mirek90/
Odpowiedź do: HalinaKomornik
Halina, dokładnie o to mi chodzi — u nas też wynajmujący chce potraktować kaucję jak „zapłatę” za zaległe 2 miesiące, a w umowie kaucja jest opisana raczej jako zabezpieczenie na koniec. Macie w swojej umowie zapis, że kaucja może być zaliczona na bieżący/zaległy czynsz w trakcie trwania najmu?
Pawel_Prawo/
U mnie w podobnej sytuacji wynajmujący nie chciał „zaliczyć” kaucji na bieżące zaległości i traktował ją jako zabezpieczenie na koniec, więc naciskał na spłatę normalnie, a kaucja wróciła dopiero przy rozliczeniu/wyjściu (albo poszła na szkody). Macie w umowie zapis, że kaucja może być użyta na poczet zaległego czynszu w trakcie trwania najmu?
Zosia_98/
Z tego co kojarzę, kaucja nie „znika” w restrukturyzacji i zwykle jest traktowana jako zabezpieczenie wynajmującego – często rozlicza się ją dopiero na koniec najmu albo przy konkretnych podstawach z umowy. To, czy wynajmujący może ją teraz jednostronnie zaliczyć na zaległy czynsz, zależy głównie od zapisów umowy (czasem jest tam wprost, że kaucja może iść na zaległości, ale wtedy trzeba ją potem uzupełnić). Samo otwarcie restrukturyzacji z reguły nie daje automatycznie „wakacji” od bieżącego czynszu, więc wynajmujący i tak będzie naciskał, jeśli zaległość rośnie. Masz w umowie zapis o możliwości zaliczenia kaucji na czynsz albo o obowiązku jej uzupełnienia po potrąceniu?
WeronikaRestrukt/
Zwykle ta kaucja nie działa tak, że „automatycznie” pokrywa bieżące zaległości, bo to jest zabezpieczenie na koniec i wynajmujący często trzyma ją do rozliczenia po zakończeniu najmu (albo używa dopiero, gdy spełnią się warunki z umowy). W restrukturyzacji sam fakt, że kaucja leży u wynajmującego, nie kasuje długu za czynsz – co najwyżej wynajmujący może próbować ją zaliczyć na swoje roszczenia, ale to zależy od zapisów umowy i od tego, czy w ogóle jest do tego podstawa. Przy groźbie wypowiedzenia kluczowe bywa, czy zaległość jest traktowana jako „istotne naruszenie” i jakie terminy/tryb wypowiedzenia macie w umowie, bo przy restrukturyzacji czasem wchodzą dodatkowe ograniczenia co do egzekucji, ale umowa najmu sama z siebie nie znika. Macie w umowie zapis wprost, że wynajmujący może zaliczyć kaucję na poczet zaległego czynszu w trakcie trwania najmu?